Certificazione energetica: una definizione
La certificazione energetica degli edifici è un sistema di valutazione per:
- fornire informazioni chiare e trasparenti sulla qualità energetica degli immobili mediante uno specifico sistema di classificazione
- promuovere l’efficienza energetica mediante l’individuazione di metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici.
APE: norme e linee guida
Il certificato energetico (APE) è un attestato - redatto da un tecnico abilitato tramite un sopralluogo all'immobile - che consente di avere tutte le informazioni su come è stato costruito un edificio sotto il profilo dell'isolamento termico e del consumo energetico.
Si tratta, secondo le normative vigenti, di un documento obbligatorio da fornire all'acquirente o all'affittuario in caso di compravendita immobiliare e per le locazioni di interi edifici. Copia dell'APE deve essere allegata al contratto.
La storia "normativa" della certificazione energetica è lunga e complessa. Se vuoi saperne di più, puoi leggere un interessante articolo di BibLus su "Certificazione energetica: quadro normativo e glossario".
Dal primo ottobre 2015 sono entrate in vigore le nuove linee guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici e la redazione del modello di Attestazione di Prestazione Energetica (APE) - decreti attuativi della legge 90/2013 (di conversione del D. L. 63/2013).
Oltre al format dell’APE, le linee guida prevedono anche:
- uno schema di annuncio di vendita o locazione, che renda uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini
- un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale (SIAPE)
I contenuti dell'APE
L’APE ha un formato standard valido su tutto il territorio nazionale ed è strutturato per fornire informazioni semplici e chiare sull’efficienza, le prestazioni e il fabbisogno energetico dell’edificio e degli impianti termici.
Un Attestato di Prestazione Energetica redatto correttamente riporta le seguenti informazioni:
- la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici
- la classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile
- la qualità energetica del fabbricato (indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed area solare equivalente e trasmittanza termica periodica)
- i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica
- le emissioni di anidride carbonica
- gli indici di prestazione energetica rinnovabile e non rinnovabile e l’energia elettrica esportata
- la quantità annua di energia consumata per vettore energetico
- l’elenco dei servizi energetici con le relative efficienze
- le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti
In particolare, la classe energetica dell’edificio (da A4 a G) è determinata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio EPgl,nr.
Più è bassa la lettera associata all'immobile, maggiore è il suo consumo energetico.
Come fare l’APE
Oltre a raccogliere la documentazione richiesta (visura catastale, planimetria, libretto d’impianto, ecc.), il tecnico certificatore è tenuto ad effettuare un sopralluogo per raccogliere le informazioni necessarie alla determinazione degli indici di prestazione energetica (stratigrafie, caratteristiche degli elementi costruttivi e degli impianti).
Solo a questo punto, il tecnico potrà avvalersi di uno dei software certificati dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI) per effettuare i calcoli necessari alla determinazione dell’indice di prestazione energetica globale e all’individuazione della classe energetica dell’edificio senza trascurare di indicare anche specifici interventi migliorativi.
APE E AQE: le differenze
- APE (Attestato di Prestazione Energetica): oltre ad individuare il consumo di energia annuale, assegna una classe energetica all’immobile. Entrambi i documenti servono al proprietario per capire come migliorare l’efficienza energetica, l’APE lo fa in maniera più puntale e precisa.
- AQE (Attestato di Qualificazione Energetica): certifica che durante i lavori siano state rispettate le prescrizioni per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio.
Esempio di Attestato di Prestazione Energetica redatto con TerMus
Quando serve l'APE, quando è obbligatorio, chi può redigerlo?
L'APE è un documento ufficiale valido 10 anni e può essere prodotto solo da professionisti accreditati secondo il DPR 16 aprile 2013, n. 75.
Alcune Regioni (Lombardia, Liguria, Piemonte, Emilia Romagna, Marche e Sicilia) hanno istituito un “catalogo di esperti accreditati” pubblico e consultabile on line.
L’APE è obbligatorio:
- per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a demolizione e ricostruzione
- per gli edifici esistenti (in caso di compravendita e di nuovo contratto di locazione)
- in caso di lavori di ristrutturazione importante
L'APE è richiesto:
- per gli atti notarili di compravendita
- per i contratti d'affitto
- per l'accesso alle detrazioni fiscali (EcoBonus e SuperBonus) previste per gli interventi di efficientamento energetico (il miglioramento della classe energetica va dimostrato mediante l’APE)
- per pubblicizzare annunci immobiliari
- per ottenere dal GSE gli incentivi statali sull'energia prodotta da impianti fotovoltaici
Nuova costruzione, rogito, compravendita, affitto, edifici pubblici, ristrutturazioni
Nel caso di un rogito è compito del proprietario dell’immobile far redigere l’APE e mostrarlo a chi dovrà procedere all’acquisto. Il certificato energetico quindi passa nelle mani del nuovo proprietario della casa. Questo passaggio verrà ufficializzato poi nell’atto di vendita: “l’acquirente dichiara di aver ricevuto tutta la documentazione necessaria dal punto di vista energetico per procedere all’acquisto dell’immobile”.
L’APE è necessario anche nel caso di affitto, il cui contratto dovrà riportare la dichiarazione del conduttore in merito alla documentazione sui consumi energetici (APE). Nel caso in cui non venga presentato l’attestato energetico, si va incontro a sanzioni amministrative che vanno da 1000 a 4000 € (se la data della locazione non supera i 3 anni, la sanzione diventa la metà).
Nel caso di annunci immobiliari le agenzie dovranno essere in possesso dell’APE prima della pubblicazione dell’annuncio di vendita o di affitto in quanto per legge c’è l’obbligo di fornire tutte le informazioni necessarie circa l’immobile in oggetto.
Anche nel caso di nuove costruzioni bisogna necessariamente dotare l’immobile di APE da fornire all’acquirente da parte del costruttore.
Nel caso di ristrutturazioni importanti, l’APE è richiesta per legge.
Per trasferimento a titolo gratuito (donazione) è necessario l’APE anche se non si fa chiaro riferimento alle sanzioni a cui si va incontro per una mancata certificazione.
Gli edifici pubblici che superano i 250 m² e che siano destinati ad uso pubblico hanno l’obbligo di certificazione energetica, anche di affissione all’ingresso se la superficie supera i 500 m² (come ad esempio le scuole).
Esistono altri casi in cui è obbligatorio redigere l’attestato di prestazione energetica:
- cessione di un’azienda in cui sono compresi immobili;
- vendita di alcune parti dell’immobile;
- transazione;
- permuta;
- datio in solutum;
- conferimenti in società.
Quanti APE occorrono nel caso di due subalterni?
Ogni specifico caso va analizzato singolarmente. In linea generale se si tratta di due entità separate, come ad esempio un immobile costituito da due unità indipendenti e con ingressi separati, occorrono 2 attestati diversi.
Nel caso di APE convenzionale (necessario in caso di Superbonus), l’APE è sempre riferito all’intero edificio.
Chi fa i controlli?
L’Ente preposto ai controlli è l’ENEA; possono intervenire le regioni, la Guardia di Finanza o l’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto.
A chi e come va trasmesso l'APE?
Al termine della compilazione l’esperto dovrà sottoscrivere l’APE, trasmetterlo alla Regione o Provincia autonoma competente e consegnarlo al richiedente entro i quindici giorni successivi a tale trasmissione.
Le Regioni e le Province autonome archiviano gli APE nel proprio catasto e trasmettono le informazioni raccolte al SIAPE, il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica gestito dall’ENEA.
Per saperne di più, consulta la tabella sui catasti regionali APE.
Quando è obbligatorio aggiornare l’APE?
Secondo l’articolo 6 del DLgs 192/2005, la certificazione energetica deve essere aggiornata “ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare”:
- sostituzione del portone di ingresso;
- posa del cappotto termico o dell’isolamento interno o in intercapedine;
- sostituzione degli infissi o installazione di schermature solari;
- ristrutturazione o posa dell’isolante sul tetto;
- rifacimento o nuova realizzazione del vespaio;
- installazione di nuova caldaia a condensazione, a pellet o altri combustibili;
- installazione delle termovalvole sui radiatori;
- installazione di un cronotermostato;
- installazione di una nuova pompa di calore;
- installazione di nuovi termosifoni o termoconvettori;
- nuovo boiler (scaldacqua);
- installazione di un impianto fotovoltaico o solare termico;
- installazione o sostituzione della ventilazione meccanica controllata VMC
Quanto costa redigere l’APE? Chi paga l'APE?
Non è possibile precisare il costo di un APE in maniera univoca; dipende dalla tipologia di immobile, dagli eventuali lavori realizzati e da un’altra serie di variabili. L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e, in certi casi, accreditato (certificatore energetico).
Inoltre non è possibile definire un importo minimo (ti ricordo che i minimi professionali sono stati abrogati nel 2012); tuttavia è possibile stabilire degli importi di riferimento, basandosi sulle tabelle dei corrispettivi definiti dal decreto parametri (D.M. 17 giugno 2016).
L'APE è a carico del proprietario dell'immobile. A chiederlo, invece, può essere chiunque con l'autorizzazione del proprietario.
Quali sono le sanzioni per chi non fa l'APE?
Nelle tabelle riportate di seguito ti fornisco un quadro sinottico dei casi in cui sussistono precisi obblighi e le relative sanzioni.
Nuova direttiva EPBD: come cambia l’APE
Anche con la nuova direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) resterà l’elemento base per determinare il consumo energetico degli edifici.
Ci sarà un nuovo modello a cui gli attestati si dovranno conformare entro 2 anni dalla entrata in vigore della direttiva "case green".
Per saperne di più ed essere sempre aggiornato leggi l'articolo "Come cambia l'APE con la direttiva "case green"
Cos'è l'APE convenzionale
Nel caso in cui il SuperBonus del 110% venga richiesto per interi fabbricati (ovvero quelli composti da più di un'unità abitativa, come i condomini), occorre predisporre il cosiddetto “APE convenzionale”.
L’APE convenzionale è un documento riassuntivo, ottenuto da un'elaborazione ponderata dei dati forniti dagli APE di ciascuna unità immobiliare.
L'APE convezionale non ha alcun valore legale e serve solo a dimostrare il miglioramento "post- intervento" ottenuto sull'intero fabbricato.
Se ti interessa approfondire, puoi leggere una interessante guida su come fare APE convenzionale.